قوانین آپارتمان نشینی

قانون تملک آپارتمان ها (قواعد آپارتمان نشینی)و اصلاح آن و وکالت وکیل در این زمینه

در این متن قوانین آپارتمان نشینی و زوایای مختلف آن مورد بحث قرار گرفته است. متن کاملا قانونی و در نتیجه نیازمند شکیبایی است.

ماده‏ ۱ – قوانین آپارتمان نشینی جزئیات زیادی را شامل میشود. مالکیت‏ در آپارتمان‏ های‏ مختلف‏ و محل‏ های‏ پیشه‏ و سکنای‏ یک‏ ساختمان‏ شامل‏ دو قسمت‏ است‏. یعنی مالکیت‏ قسمت‏ های‏ اختصاصی‏ و مالکیت‏ قسمتهای‏ مشترک‏.

ماده‏ ۲ – قسمتهای‏ مشترک‏ مذکور در این‏ قانون‏ عبارت‏ از قسمتهایی‏ از ساختمان‏ است‏ که‏ حق‏ استفاده‏ از آن‏ منحصر به‏ یک‏ یا چند آپارتمان‏ یا محل‏ پیشه‏ مخصوص‏ نیست. کلیه‏ مالکین‏ به‏ نسبت‏ قسمت‏ اختصاصی‏ آنها تعلق‏ می‏ گیرد. به‏ طور کلی‏ قسمتهایی‏ که‏ برای‏ استفاده‏ اختصاصی‏ تشخیص‏ داده‏ نشده‏ است‏. یا در اسناد مالکیت‏ ملک‏ اختصاصی‏ یک‏ یا چند نفر از مالکین‏ تلقی‏ نشده‏ از قسمتهای مشترک‏ محسوب‏ می‏ شود. مگر آن‏ که‏ تعلق‏ آن‏ به‏ قسمت‏ معینی‏ بر طبق‏ عرف‏ و عادت‏ محل‏ مورد تردید نباشد.

ماده‏ ۳ – حقوق‏ هر مالک‏ در قسمت‏ اختصاصی‏ و حصه‏ او در قسمت‏ های‏ مشترک‏ غیر قابل‏ تفکیک‏ است. در صورت‏ فروش قسمت‏ اختصاصی‏ به‏ هر صورتی‏ که‏ باشد انتقال‏ قسمت‏ مشترک‏ قهری‏ و اجباری خواهد بود.

ماده‏ ۴- تعهدات‏ و حقوق مالک همچنین‏ سهم‏ هر یک‏ از مالکان‏ قسمتهای‏ اختصاصی‏ از مخارج‏ قسمتهای‏ مشترک‏ متناسب‏ است‏ با نسبت‏ مساحت‏ قسمت‏ اختصاصی‏ به‏ مجموع‏ مساحت‏ قسمتهای‏ اختصاصی‏ تمام‏ ساختمان‏ به‏ جز هزینه‏ هایی‏ که‏ به‏ دلیل‏ عدم‏ ارتباط با مساحت‏ زیربنا به‏ نحو مساوی‏ تقسیم‏ خواهد شد و یا اینکه‏ مالکان‏ ترتیب‏ دیگری‏ را برای‏ تقسیم‏ حقوق‏ و تعهدات‏ و مخارج‏ پیش‏ بینی‏ کرده‏ باشند. پرداخت‏ هزینه‏ های‏ مشترک‏ اعم‏ از اینکه‏ ملک‏ مورد استفاده‏ قرار گیرد یا نگیرد الزامی‏ است‏.

-تبصره-‏ ۱- مدیران‏ مجموعه‏ با رعایت‏ مفاد این‏ قانون‏, میزان‏ سهم‏ هر یک‏ از مالکان‏ یا استفاده‏ کنندگان‏ را تعیین‏ می‏ کند.

تبصره‏ ۲- در صورت‏ موافقتِ‏ مالکانی‏ که‏ دارای‏ اکثریت‏ مساحت‏ زیربنای‏ اختصاصی‏ ساختمان‏ می‏ باشند. هزینه-های‏ مشترک‏ براساس‏ نرخ‏ معینی‏ که‏ به‏ تصویب‏ مجمع عمومی‏ ساختمان‏ می‏رسد, حسب‏ زیربنای‏ اختصاصی‏ هر واحد, محاسبه‏ می‏ شود.

(تبصره)‏ ۳- چنانچه‏ چگونگی‏ استقرار حیاط آپارتمان یا بالکن‏ یا تراس‏ مجموعه‏ به‏ گونه‏ ای‏ باشد که‏ تنها از یک‏ یا چند واحد مسکونی‏, امکان‏ دسترسی‏ به‏ آن‏ باشد. هزینه‏ حفظ و نگهداری‏ آن‏ قسمت‏ به‏ عهده‏ استفاده‏ کننده‏ یا استفاده‏ کنندگان‏ است‏.

ماده‏ ۵ – انواع‏ شرکتهای‏ موضوع‏ ماده‏ ۲۰ قانون‏ تجارت‏ به‏ قصد ساختمان‏ خانه‏ و آپارتمان‏ و محل‏ کسب‏ به‏ منظور سکونت‏ یا پیشه‏ یا اجاره‏ یا فروش‏ تشکیل‏ می‏ شود.، از انجام‏ سایر معاملات‏ بازرگانی‏ غیر مربوط به‏ کارهای‏ ساختمانی‏ ممنوعند.

ماده‏ ۶ – چنانچه‏ قراردادی‏ بین‏ مالکین‏ یک‏ ساختمان‏ وجود نداشته‏ باشد کلیه‏ تصمیمات‏ مربوط به‏ اداره‏ و امور مربوط به‏ قسمت‏ های‏ مشترک‏ به‏ اکثریت‏ آرا مالکینی‏ است‏ که‏ بیش‏ از نصف‏ مساحت‏ تمام‏ قسمت‏ های‏ اختصاصی‏ را مالک‏ باشند.

تبصره‏ – نشانی‏ مالکین آپارتمان‏ برای‏ ارسال‏ کلیه‏ دعوتنامه‏ ها و اعلام‏ تصمیمات‏ مذکور در این‏ قانون‏ همان‏ محل‏ اختصاصی‏ آنها در ساختمان‏ است.‏ مگر این‏ که‏ مالک‏ نشانی‏ دیگری‏ را در همان‏ شهر برای‏ این‏ امر تعیین‏ کرده‏ باشد.

-ماده‏ ۷ – چنانچه‏ یک‏ آپارتمان‏ یا یک‏ محل‏ کسب‏ دارای‏ مالکین‏ متعدد باشد مالکین‏ یا قایم‏ مقام‏ قانونی‏ آنها مکلفند یک‏ نفر نماینده‏ از طرف‏ خود برای‏ اجرای‏ مقررات‏ این‏ قانون‏ و پرداخت‏ حصه‏ مخارج‏ مشترک‏ تعیین‏ و معرفی‏ نمایند. در صورتی‏ که‏ اشخاص‏ مزبور به‏ تکلیف‏ فوق‏ عمل‏ نکنند رای‏ اکثریت‏ بقیه‏ مالکین‏ نسبت‏ به‏ تمام‏ معتبر خواهد بود. مگر این‏ که‏ عده‏ حاضر کمتر از ثلث‏ مالکین‏ باشد که‏ در این‏ صورت‏ برای‏ یکدفعه‏ تجدید دعوت‏ خواهد شد.

ماده‏ ۸ – در هر آپارتمان مشمول‏ مقررات‏ این‏ قانون‏ در صورتی‏ که‏ عده‏ مالکین‏ بیش‏ از سه‏ نفر باشد مجمع عمومی‏ مالکین‏ مکلفند مدیر یا مدیرانی‏ از بین‏ خود یا از خارج‏ انتخاب‏ نمایند. طرز انتخاب‏ مدیر از طرف‏ مالکین‏ و وظایف‏ و تعهدات‏ مدیر و امور مربوط به‏ مدت‏ مدیریت‏ و سایر موضوعات‏ مربوطه‏ در آیین‏ نامه‏ این‏ قانون‏ تعیین‏ خواهد شد.

ماده ۹ – هرکدام‏ از مالکین‏ می‏ تواند با رعایت‏ مقررات‏ این‏ قانون‏ و سایر مقررات‏ ساختمانی‏ عملیاتی‏ را که‏ برای‏ استفاده‏ بهتری‏ از قسمت‏ اختصاصی‏ خود مفید می‏ داند انجام‏ دهد. هیچیک‏ از مالکین‏ حق‏ ندارند بدون‏ موافقت‏ اکثریت‏ سایر مالکین‏ تغییراتی‏ در محل‏ یا شکل‏ در یا سردر یا نمای‏ خارجی‏ در قسمت‏ اختصاصی‏ خود که‏ در مریی‏ و منظر باشد بدهند.

ماده‏ ۱۰ – هر کس‏ آپارتمانی‏ را خریداری‏ می‏ نماید به‏ نسبت‏ مساحت‏ قسمت‏ اختصاصی‏ خریداری‏ خود در زمینی‏ که‏ ساختمان‏ روی‏ آن‏ بنا شده‏ یا اختصاص‏ به‏ ساختمان‏ دارد مشاعا سهیم‏ می‏ گردد مگر آن‏ که‏ مالکیت‏ زمین‏ مزبور به‏ علت‏ وقف‏ یا خالصه‏ بودن‏ یا علل‏ دیگر متعلق‏ به‏ غیر باشد که‏ در این‏ صورت‏ باید اجور آن‏ را به‏ همان‏ نسبت‏ به‏ پردازد مخارج‏ مربوط به‏ محافظت‏ ملک‏ و جلوگیری‏ از انهدام‏ و اداره‏ و استفاده‏ از اموال‏ و قسمتهای‏ مشترک‏ و به‏ طور کلی‏ مخارجی‏ که‏ جنبه‏ مشترک‏ دارد.

یا به‏ علت‏ طبع ساختمان‏ یا تاسیسات‏ آن‏ اقتضا دارد یک‏ جا انجام‏ شود نیز باید به‏ تناسب‏ حصه‏ هر مالک‏ به‏ ترتیبی‏ که‏ در آیین‏ نامه‏ ذکر خواهد شد پرداخت‏ شود هر چند آن‏ مالک‏ از استفاده‏ از آنچه‏ که‏ مخارج‏ برای‏ آن‏ است‏ صرفنظر نماید.

ماده‏ ۱۰ مکرر – در صورت‏ امتناع‏ مالک‏ یا استفاده‏ کننده‏ از پرداخت‏ سهم‏ خود از هزینه‏ های‏ مشترک‏ از طرف‏ مدیر یا هیات‏ مدیران‏ وسیله‏ اظهارنامه‏ با ذکر مبلغ بدهی‏ و صورت‏ ریز آن‏ مطالبه‏ می‏ شود. اگر مالک‏ یا استفاده‏ کننده‏ ظرف‏ ده‏ روز از تاریخ‏ ابلاغ‏ اظهارنامه‏ سهم‏ بدهی‏ خود را نپردازد مدیر یا هیات‏ مدیران‏ می‏ توانند به‏ تشخیص‏ خود و با توجه‏ به‏ امکانات‏ از دادن‏ خدمات‏ مشترک‏ از قبیل‏ شوفاژ – تهویه‏ مطبوع‏ – آب‏ گرم‏ – برق‏ – گاز و غیره‏ به‏ او خودداری‏ کنند.

در صورتی‏ که‏ مالک‏ و یا استفاده‏ کننده‏ همچنان‏ اقدام‏ به‏ تصفیه‏ حساب‏ ننماید اداره‏ ثبت‏ محل‏ وقوع‏ آپارتمان‏ به‏ تقاضای‏ مدیر یا هیات‏ مدیران‏ برای‏ وصول‏ وجه‏ مزبور بر طبق‏ اظهارنامه‏ ابلاغ‏ شده‏ اجراییه‏ صادر خواهد کرد. عملیات‏ اجرایی‏ وفق‏ مقررات‏ اجرای‏ اسناد رسمی‏ صورت‏ خواهد گرفت‏ و در هر حال‏ مدیر یا هیات‏ مدیران‏ موظف‏ می‏ باشند که‏ به‏ محض‏ وصول‏ وجوه‏ مورد مطالبه‏ یا ارایه‏ دستور موقت‏ دادگاه‏ نسبت‏ به‏ برقراری‏ مجدد خدمات‏ مشترک‏ فورا اقدام‏ نمایند.

تبصره‏ ۱- در صورتی‏ که‏ عدم‏ ارایه‏ خدمات‏ مشترک‏ ممکن‏ یا موثر نباشد, مدیر یا مدیران‏ مجموعه‏ آپارتمان می‏ توانند به‏ مراجع قضایی‏ شکایت‏ کنند, دادگاهها موظفند این‏ گونه‏ شکایات‏ را خارج‏ از نوبت‏ رسیدگی‏ و واحد بدهکار را از دریافت‏ خدمات‏ دولتی‏ که‏ به‏ مجموعه‏ ارایه‏ می‏ شود محروم‏ کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی‏ به‏ نفع مجموعه‏ جریمه‏ نمایند.

استفاده‏ مجدد از خدمات‏ موکول‏ به‏ پرداخت‏ هزینه‏ های‏ معوق‏ واحد مربوط بنا به‏ گواهی‏ مدیر یا مدیران‏ و یا به‏ حکم‏ دادگاه‏ و نیز هزینه‏ مربوط به‏ استفاده‏ مجدد خواهد بود.

تبصره‏ ۲ – رونوشت‏ مدارک‏ مثبت‏ سمت‏ مدیر یا هیات‏ مدیران‏ و صورت‏ ریز سهم‏ مالک‏ یا استفاده‏ کننده‏ از هزینه‏ های‏ مشترک‏ و رونوشت‏ اظهارنامه‏ ابلاغ‏ شده‏ به‏ مالک‏ یا استفاده‏ کننده‏ باید ضمیمه‏ تقاضانامه‏ صدور اجراییه‏ گردد.

تبصره‏ ۳ – نظر مدیر یا هیات‏ مدیران‏ ظرف‏ ده‏ روز پس‏ از ابلاغ‏ اظهارنامه‏ به‏ مالک‏ در دادگاه‏ نخستین‏ محل‏ وقوع‏ آپارتمان‏ نشینی قابل‏ اعتراض‏ است‏ . دادگاه‏ خارج‏ از نوبت‏ و بدون‏ رعایت‏ تشریفات‏ آیین‏ دادرسی‏ مدنی‏ به‏ موضوع‏ رسیدگی‏ و رای‏ می‏ دهد این‏ رای‏ قطعی‏ است‏ . در مواردی‏ که‏ طبق‏ ماده‏ فوق‏ تصمیم‏ به‏ قطع خدمات‏ مشترک‏ اتخاذ شده‏ و رسیدگی‏ سریع به‏ اعتراض‏ ممکن‏ نباشد دادگاه‏ به‏ محض‏ وصول‏ اعتراض‏ اگر دلایل‏ را قوی‏ تشخیص‏ دهد دستور متوقف‏ گذاردن‏ تصمیم‏ قطع خدمات‏ مشترک‏ را تا صدور رای‏ خواهد داد.

(تبصره)‏ ۴ – در صورتی‏ که‏ مالک‏ یا استفاده‏ کننده‏ مجددا و مکررا در دادگاه‏ محکوم‏ به‏ پرداخت‏ هزینه‏ های‏ مشترک‏ گردد علاوه‏ بر سایر پرداختی‏ ها مکلف‏ به‏ پرداخت‏ مبلغی‏ معادل‏ مبلغ محکوم‏ بها به‏ عنوان‏ جریمه‏ می‏ باشد.

تبصره ۵ – مقررات‏ قانون‏ تملک‏ آپارتمان‏ در خصوص‏ نحوه‏ اداره‏ و وصول‏ هزینه‏ های‏ مشترک‏ مربوط به‏ حفظ و نگاهداری‏ اعیانات‏ و تاسیسات‏ اختصاصی‏ و اشتراکی‏ در مورد شهرکها و مجمتع های‏ مسکونی‏ که‏ فاقد شهرداری‏ می‏ باشند قابل‏ اجرا و اعمال‏ می‏ باشد.
نحوه‏ تشخیص‏ هزینه‏ های مشترک آپارتمان و ترتیب‏ پرداخت‏ آن‏ را اساسنامه‏ سازمان‏ مالکان‏ تعیین‏ خواهد کرد.

.ماده ۱۱ – دولت‏ مکلف‏ است‏ ظرف‏ سه‏ ماه‏ پس‏ از تصویب‏ این‏ قانون‏ آیین‏ نامه‏ های‏ اجرایی‏ آن‏ را تهیه‏ و بعد از تصویب‏ هیات‏ وزیران‏ به‏ مورد اجرا به‏ گذارد. دولت‏ مامور اجرای‏ این‏ قانون‏ است‏ .

ماده‏ ۱۲- دفاتر اسناد رسمی‏ موظف‏ می‏ باشند در هنگام‏ تنظیم‏ هر نوع‏ سند انتقال‏، اجاره‏, رهن‏, صلح‏, هبه‏ و غیره‏ گواهی‏ مربوط به‏ تسویه‏ حساب‏ هزینه‏ های‏ مشترک‏ را که‏ به‏ تایید مدیر یا مدیران‏ ساختمان‏ رسیده‏ باشد از مالک‏ یا قائم‏ مقام‏ او مطالبه‏ نمایند. و یا با موافقت‏ مدیر یا مدیران‏ تعهد منتقل‏ الیه‏ را به‏ پرداخت‏ بدهی‏ های‏ معوق‏ مالک‏ نسبت‏ به‏ هزینه‏ های‏ موضوع‏ این‏ قانون‏ در سند تنظیمی‏ قید نمایند.

ماده‏ ۱۳- در صورتی‏ که‏ به‏ تشخیص‏ سه‏ نفر از کارشناسان‏ رسمی‏ دادگستری‏ عمر مفید ساختمان‏ به‏ پایان‏ رسیده‏ و یا به‏ هر دلیل‏ دیگری‏ ساختمان‏ دچار فرسودگی‏ کلی‏ شده‏ باشد. و بیم‏ خطر یا ضرر مالی‏ و جانی‏ برود و اقلیت‏ مالکان‏ قسمتهای‏ اختصاصی‏ در تجدید بنای‏ آن‏ موافق‏ نباشند, آن‏ دسته‏ از مالکان‏ که‏ قصد بازسازی‏ مجموعه‏ را دارند, می‏ توانند براساس‏ حکم‏ دادگاه‏ عمل کنند.

یعنی با تامین‏ مسکن‏ استیجاری‏ مناسب‏ برای‏ مالک‏ یا مالکان‏ که‏ از همکاری‏ خودداری‏ می‏ ورزند نسبت‏ به‏ تجدید بنای‏ مجموعه‏ اقدام‏ نمایند. پس‏ از اتمام‏ عملیات‏ بازسازی‏ و تعیین‏ سهم‏ هریک‏ از مالکان‏ از بنا و هزینه‏ های‏ انجام‏ شده‏, سهم‏ مالک‏ یا مالکان‏ یاد شده‏ را به‏ اضافه‏ اجوری‏ که‏ برای‏ مسکن‏ اجاری‏ ایشان‏ پرداخت‏ شده‏ است‏ از اموال‏ آنها از جمله‏ همان‏ واحد استیفا کنند. در صورت‏ عدم‏ توافق‏ در انتخاب‏ کارشناسان‏, وزارت‏ مسکن‏ و شهرسازی‏ با درخواست‏ مدیر یا هیات‏ مدیره‏ اقدام‏ به‏ انتخاب‏ کارشناسان‏ یاد شده‏ خواهد کرد.

تبصره‏ ۱- مدیر یا مدیران‏ مجموعه‏ به‏ نمایندگی‏ از طرف‏ مالکان‏ می‏ توانند اقدامات‏ موضوع‏ این‏ ماده‏ را انجام‏ دهند.

تبصره‏ ۲- چنانچه‏ مالک‏ آپارتمان خودداری‏ کننده‏ از همکاری‏ اقدام‏ به‏ تخلیه‏ واحد متعلق‏ به‏ خود به‏ منظور تجدید بنا نکند. حسب‏ درخواست‏ مدیر یا مدیران‏ مجموعه‏, رییس‏ دادگستری‏‏ محل‏ با احراز تامین‏ مسکن‏ مناسب‏ برای‏ وی‏ توسط سایر مالکان‏, دستور تخلیه‏‏ را صادر خواهد کرد.

ماده‏ ۱۴- مدیریت ساختمان مکلفند تمام‏ بنا را به‏ عنوان‏ یک‏ واحد در مقابل‏ آتش‏ سوزی‏ بیمه‏ نمایند. سهم‏ هریک‏ از مالکان‏ به‏ تناسب‏ سطح‏ زیربنای‏ اختصاصی‏ آنها وسیله‏ مدیر یا مدیران‏ تعیین‏ و از شرکا اخذ و به‏ بیمه‏ گر پرداخت‏ خواهد شد. در صورت‏ عدم‏ اقدام‏ و بروز آتش‏ سوزی‏ مدیر یا مدیران‏ مسئول‏ جبران‏ خسارات‏ وارده‏ می‏ باشند.

ماده‏ ۱۵- ثبت‏ اساسنامه‏ موضوع‏ این‏ قانون‏ الزامی‏ نیست‏ .
تاریخ‏ تصویب‏ ۱۱ / ۳ / ۱۳۷۶
تاریخ‏ تایید شورای‏ نگهبان‏ ۲۱ / ۳ / ۱۳۷۶